Землю орендував засновник фермерського господарства: як її переоформити на юрособу

На сьогодні в Україні зареєстровано понад 30 тисяч фермерських господарств (далі — ФГ), більшість з яких використовують землю державної чи комунальної власності у своїй підприємницькій діяльності. Значна частина ФГ нашої країни створювалася громадянами за умови набуття права власності або користування земельною ділянкою.

Після держреєстрації ФГ­юрособи більшість засновників стикаються з питанням переоформлення земельних ділянок із фізособи на юридичну.

У цій статті ми розглянемо практичний аспект зміни сторони в зобов’язанні, помилки, особливості держреєстрації, а також посутні1 зміни “правил гри”, з якими читач може зіткнутися.

Що не можна робити:

1. Змінювати орендаря в договорі оренди на підставі договору купівлі­продажу права оренди.

За ч. 1 ст. 8¹ Закону про оренду землі право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано в заставу. Тобто є пряма заборона закону.

2. Припиняти договір з метою укласти новий правочин, де стороною буде ФГ.

За ч. 1 ст. 134 ЗКУ земділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об’єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах). Припинення договору виключає будь­яке правонаступництво. Припинили договір — отримаємо землю на конкурентних засадах.

3. Укладати договір суборенди земельних ділянок.

За ч. 1 ст. 8 Закону про оренду землі орендована ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Суборенда — це інший правочин, який не впливає на положення первинного договору оренди, при припиненні основного договору припиняється і договір суборенди. Окрім цього, у разі, якщо основним договором заборонено укладати угоду суборенди, а всупереч цьому вона буде укладена, це може тлумачитися як порушення істотних умов договору і призведе до розірвання основного договору.

Геннадій СЕРГІЄНКО,
юрист, експерт із земельного права,
м. Київ

Список використаних нормативно-правових актів:

1. ЗКУ — Земельний кодекс України.

2. ЦКУ — Цивільний кодекс України.

3. ЦПК — Цивільний процесуальний кодекс України.

4. Закон про оренду землі — Закон України “Про оренду землі” від 06.10.98 р. № 161­XIV.