Лист Міністерства Юстиції України від 26.11.2020 р. № 52651/296533320/8.4.3 “Про реєстрацію права на землю на підставі договору купівліпродажу будівлі”
МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
Лист від 26.11.2020 р. № 52651/296533320/8.4.3
Про реєстрацію права на землю на підставі договору купівліпродажу будівлі
(Витяг)
Міністерство юстиції розглянуло листа акціонерного товариства <…> про надання роз’яснення законодавства щодо можливості внесення змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі договору відчуження нерухомого майна, що розташоване на земельній ділянці, в частині виключення попереднього власника нерухомого майна та зазначення нового, та в межах компетенції повідомляє.
Відповідно до статті 337 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків та об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).
Аналогічну норму містить і стаття 120 Земельного кодексу України: якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
В розвиток зазначених норм відповідно до частини третьої статті 7 Закону України “Про оренду землі” до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
У той же час частиною першою статті 31 Закону України “Про оренду землі” визначено, що договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.
Оскільки Закон України “Про оренду землі” не є достатньо чітким в правовому регулюванні зазначених вище відносин, відповідне питання є предметом багатьох судових проваджень та розглядалося у тому числі на рівні Верховного Суду.
Так, відповідно до пунктів 8.5 та 8.17 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16 Суд дійшов висновків, що чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об’єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства.
Особа, яка набула право власності на об’єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім’я документів на користування всією земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача — власника об’єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об’єкта нерухомості, розташованого на ній.
У пункті 41 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 263/6022/16ц зазначено, що після відчуження об’єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене.
Також у пункті 5.15 постанови Великої Палати Верховного Суду від 25 лютого 2020 року у справі № 922/510/19 наголошено, що Верховний Суд неодноразово висловлював позицію про те, що особа, яка набула права власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір оренди не підлягає розірванню.
Наведені позиції з практики вищої судової інстанції підтверджують, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право оренди на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього орендаря.
З огляду на це, вважаємо, що з метою уникнення порушення прав та законних інтересів як орендодавця і орендаря земельної ділянки, так і особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на такій земельній ділянці, документом, що посвічує перехід прав та обов’язків орендаря земельної ділянки до покупця (набувача), є договір, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти.
Окремо слід звернути увагу на процедуру, що відповідно до норм Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” (далі — Закон) має відбуватися у ситуації, описаній вище.
Відповідно до статті 1 Закону державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень — офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.
Абзацами першим та четвертим частини п’ятої статті 3 Закону державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя за місцезнаходженням нерухомого майна.
Державна реєстрація прав проводиться за заявами у сфері державної реєстрації прав будьяким державним реєстратором з урахуванням вимог, встановлених абзацами першим—третім цієї частини, крім випадку, передбаченого статтею 321 цього Закону.
Враховуючи наведене, оскільки до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право оренди на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього орендаря, відповідно до законодавства має бути проведена процедура державної реєстрації з метою засвідчення факту такого переходу. Державна реєстрація проводитиметься на підставі документа, за яким набувається право власності на житловий будинок, будівлю або споруду.
Водночас зазначаємо, що листи Міністерства юстиції України не встановлюють норм права, а мають інформаційний характер.
Перший заступник Міністра Є. ГОРОВЕЦЬ
Дякую!