Корисні секрети оцінювання майна

Інтерв’ю із заступницею Голови Фонду державного майна України Юлією Бєловою.

Юлія Бєлова — заступниця Голови Фонду
державного майна України

Розкажіть, будь-ласка, що являє собою Модуль електронного визначення оціночної вартості. Чи можуть ним скористатися підприємства та фізособи, якщо їм потрібна оцінка нерухомого майна, наприк­лад, у разі його продажу або оренди?

Ю.Б.: Пропоную почати з відповіді на запитання: як саме виникла ідея безкоштовного Сервісу автоматичного визначення оціночної вартості? Наприкінці 2019 р. Верховна Рада ухвалила зміни до Податкового кодексу України (далі — ПКУ, прим. ред.), які, з-поміж іншого, запровадили для громадян України можливість самостійно і безкоштовно оцінювати свою нерухомість з метою оподаткування.

Завдання розробити програмне забезпечення й запустити в експлуатацію електронний сервіс з оцінювання, яким тепер можуть користуватися всі без винятку громадяни нашої країни, було покладено на Фонд держмайна як державний орган, що здійснює регулювання оціночної діяльності.

Наразі подивімося, як він працює.

Сервіс розраховує показник оціночної вартості вашої нерухомості. Та постає запитання: для чого він потрібен? Судіть самі. Якщо у результаті операції із вашою нерухомістю ви повинні сплатити податок на доходи фізосіб, його сума вираховуватиметься за ставкою, визначеною в п. 167.2 ПКУ. Водночас те, за скільки ви продасте ваш будинок, квартиру або іншу нерухомість, є предметом вашої із покупцем домовленості. Ніхто на це впливати не має права.

Одначе — і це важливо: відповідно до ПКУ сума доходу, від якої розраховується податок, не може бути нижчою від показника оціночної вартості, яку відтепер для вас обчислює Сервіс, або не нижчою за ринкову вартість, яку для вас визначає оцінювач. 

Підкреслимо, відповідно до ПКУ потреба використовувати Сервіс виникає лише, якщо у разі здійснення операції купівлі-продажу або обміну об’єкта нерухомості ви маєте сплатити податок на доходи фізособи. Це саме стосується оцінки нерухомості професійним оцінювачем. Якщо за операціями із нерухомістю сплачувати податок не потрібно, будь-яка оцінка вам просто не знадобиться, і ні­хто не вільний на цьому наполягати.

Щодо підприємств або інших юросіб, то Сервіс потрібен для визначення розміру податку на доходи фізосіб. Тож він призначений для вико­ристання саме фізичними особами. Утім, підприємства і будь-які інші юрособи можуть і надалі вдаватися до послуг оцінювачів.

Із чого складається оцінка, яку розраховують за допомогою Модуля? Наскільки оперативно вона реагує на зміни цін на ринку?

Ю.Б.: Показник оціночної вартості, який ви отримуєте через Сервіс, є усередненим показником вартості аналогічних об’єктів, що надходять до Сервісу з декількох основних джерел актуальних даних про ринок нерухомості у нашій країні.

По-перше, це інформація зі звітів про оцінку, які реєструють в Єдиній базі звітів про оцінку. По-друге, це ціни із уже укладених договорів купівлі-продажу, і по-третє, дані сайтів — агрегаторів оголошень із пропозиціями купівлі-продажу нерухомості, з власниками яких Фонд держмайна уклав меморандуми про співпрацю.

Належить розуміти, що з кожним днем Єдина база наповнюється все більше й більше новими звітами про оцінку нерухомості, які містять актуальну інформацію про вартість нерухомості на ринку. Так само про ситуацію на ринку свідчать дані з нових угод купівлі-продажу об’єктів нерухомості, які щодня укладають по всій країні, а також із оголошень із пропозиціями нерухомості, які публікують на сайтах-агрегаторах. У такий спосіб фактично відбувається процес безперервного оновлення й актуалізації даних про вартість об’єктів, з якими Сервіс порівнює вашу нерухомість для визначення її оціночної вартості.

Які відмінності звичайної оцінки від проведеної за допомогою Модуля?

Ю.Б.: Так звана “звичайна” або ринкова оцінка — це оцінка, яку для вас здійснює професійний, кваліфікований оцінювач за певну плату. На виході ви отримуєте показник ринкової вартості об’єкта нерухомості. А за допомогою Сервісу здійснюється розрахунок оціночної вартості об’єкта нерухомості.

Показники ринкової та оціночної вартості за своєю природою — поняття різні, однак мають абсолютно однакову юридичну силу. Законодавство України передбачає можливість платників податку на власний розсуд обирати, яку саме оцінку проводити. На цьому також слід акцентувати — у вас залишається право звернутися до оцінювача. Сервіс його не скасовує, позаяк він — це безкош­товна і швидка альтернатива послугам оцінювача.

Якщо вас, як користувача Сервісу, наприклад, не задовольнив результат у довідці про оціночну вартість об’єкта вашої нерухомості, ви маєте повне право звернутися до оцінювача. Ба більше, якщо об’єкту нерухомості, який потрібно оцінити, властиві певні специфічні характеристики, що впливають або здатні впливати на оцінку, але не можуть бути враховані Модулем, як-то якість використаних під час ремонту матеріалів або ж навіть вид із вікна, вам, найімовірніше, за більш доцільне звернутися до професійного оцінювача, який безпосередньо на об’єкті зможе в деталях оцінити всі його особливі характеристики і у такий спосіб набагато точніше визначить його ринкову вартість.

Як вирішуються спори між оцінювачами та замовниками оцінки майна, на думку яких суму оцінки занижено? Чи бере Фонд держмайна участь у вирішенні таких спорів?

Ю.Б.: Фонд держмайна України рецензує звіти про оцінку об’єктів нерухомого майна, якщо в цьому виникає потреба. Про що йдеться?

Сервіс автоматичної оцінки виконує важливу контрольну функцію, спрямовану на усунення можливості зловживань або помилок під час оцінювання.

Припустимо, ви скористалися послугами оцінювача. Якщо у звіті, який він склав за результатом оцінки, показник вартості об’єкта більше ніж на 25% відрізняється від оціночної вартості у бік зменшення або, навпаки, збільшення, Єдина база відмовить в його автоматичній реєстрації. Однак такий звіт разом із відмовою можна направити на додаткову перевірку — рецензування. Заяву на рецензування подають в електронній формі через е-кабінет оцінювача, і в середньому на це йде менше однієї хвилини.

Якщо звіт отримав негативну рецензію, його повертають оцінювачу для усунення недоліків. У такий спосіб здійснюється контроль над ймовірним штучним заниженням вартості.

Під час рецензування звіту перевіряють лише один критерій — відповідність його складання Національним стандартам оцінки, тобто дотримання оцінювачем методології складання звітів. У разі позитивної рецензії звіт автоматично реєструється в Єдиній базі.

Рецензування звітів про оцінку об’єктів нерухомості здійснює Фонд держмайна. Водночас рецензуванням звітів про оцінку земельних ділянок опікуються експертні ради саморегулівних організацій, що визнані Держгеокадастром.

Чи відбулись якісь суттєві зміни щодо оцінки земділянок у світлі лібералізації ринку землі?

Ю.Б.: Справді, після відкриття ринку землі послуга щодо її безкоштовної оцінки для визначення розміру податку набула актуальності. Однак, як і у разі оцінювання будівель і квартир, оцінка землі громадянам потрібна не завжди. Пропоную у цьому розібратися.

Так, довідка про оціночну вартість або звіт про оцінку не потрібні, якщо громадянин здійснює перший правочин зі своєю земділянкою сільсько­господарського призначення, якою він володіє понад 3 років, якщо цю ділянку призначено:

а) для ведення особистого селянського господарства площею до 2 га;

б) для садівництва  — до 0,12 гектара.

Інакше, з метою оподаткування операцій із земділянками, що призначено для ведення фермерського господарства або для товарного сільсько­господарського виробництва, потрібно робити оцінку — використовувати довідку про оціночну вартість нерухомості або ж зареєстрований в Єдиній базі звіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок.

Водночас важливо враховувати те, що на формування показника вартості земель сільсько­господарського призначення значною мірою впливають індивідуальні особливості конкретної земділянки. Це, зокрема, типовість або нетиповість ділянки, наявність на ній тих чи інших покращань, як-то висаджені дерева, теплиці, меліоративні споруди, елеватори, товарні ринки, або ж наявність обтяжень земельної ділянки договором емфітевзису чи суперфіцію.

Усі ці особливості не можуть бути враховані Сервісом під час автоматичного визначення оціночної вартості земділянки. З огляду на це, доречніше вдатися до процедури встановлення всіх індивідуальних характеристик об’єкта оцінки. Саме для цього необхідно звернутися до професійного оцінювача.

Станом на 24 листопада цього року від моменту відкриття ринку землі в Єдиній базі звітів зареєстровано понад 104 тисячі звітів про оцінку земділянок, у т.ч. понад 63 тисячі — про оцінку земель сільгосппризначення. Майже 40 тисяч звітів про оцінку сільськогосподарських земель покладено в основу реальних угод.

Як очевидно, до Єдиної бази звітів про оцінку дедалі все більше й більше потраплятиме інформація про ринкову вартість земділянок. Як ми пам’ятаємо, такі дані є одним із джерел інформації, на якій базується розрахунок оціночної вартості об’єкта, здійсненої Сервісом автоматичної оцінки. Тож чим більше в базі зареєстрованих звітів, тим точніше розрахунки Сервісу.

На сьогодні Сервіс користується попитом серед громадян: із моменту запуску (29 червня ц.р.) і дотепер понад 66 тисяч електронних довідок про оцінку, сформованих за його допомогою, було використано під час оформлення реальних угод із нерухомістю.

Вартість одного звіту про оцінку, яку робить кваліфікований оцінювач, наразі в середньому становить близько 1 тис. грн. Тому нескладно порахувати, скільки завдяки безкоштовній послузі громадяни заощадили на оцінці. Наразі ця цифра наближається до 66 млн грн.

Не менш важливо відзначити ефективність Сервісу як інструменту контролю над визначенням бази оподаткування доходів фізосіб від операцій із нерухомістю. Так, за даними Державної податкової служби України показник над­ходжень податку на доходи фізичних осіб, значною мірою завдячуючи Сервісу, у ІІІ кварталі цього року зріс на 17,2% порівняно з аналогічним періодом 2020 р. Водночас дані Пенсійного фонду України за ІІІ квартал демонструють зростання надходжень від операцій із нерухомістю фізичних осіб на 42%.

Користувачам Сервісу важливо пам’ятати ось таке:

• по-перше, за відсутності податку на доходи фізосіб під час операцій з вашою нерухомістю її оцінка вам не потрібна;
• по-друге, якщо розрахована Сервісом вартість нерухомості з тих або інших причин вас не задовольнить, маєте можливість звернутися до кваліфікованого оцінювача. Так само вдатися до його послуг доречно, якщо об’єкт нерухомості має специфічні особливості, що безпосередньо впливають на його вартість.

Також слід завважити, що у разі відмови в автоматичній реєстрації звіту про оцінку Єдиною базою його можна надіслати на перевірку, тобто рецензування, і за сприятливого результату його автоматично зареєструють.

І наостанку. На сайті Фонду держмайна у вільному доступі для всіх зацікавлених розміщено інструкції про будь-які можливості Сервісу як у текстовому, так і відеоформаті.

#інтерв’ю, #майно, #вартість, #оцінка