Нецільове використання землі може виявитися підставою для дострокового розірвання договору оренди

У 2003 році між Харківською міською радою та АТ “Концерн АВЕК та Ко” укладено договір оренди землі строком до 24 вересня 2028 р. для експлуатації та обслуговування тимчасової автостоянки. Орендодавець виявив нецільове використання земельної ділянки. Протягом 2017—2020 рр. Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю провела перевірки, за результатами яких встановлено факт самочинного будівництва дев’яти нежитлових будівель. Видано приписи про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил, яких відповідач не виконав. Харківська міська рада звернулася до суду з позовом про розірвання договору оренди землі, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою через демонтаж самочинно побудованих споруд та зобов’язання відповідача повернути земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову. Апеляційний суд рішення суду першої інстанції скасував та ухвалив нове рішення — про задоволення позову.

Суди встановили, що відповідач на порушення умов п. 1.2, підпунктів 3.2.1, 3.2.2 договору оренди землі та всупереч вимогам статей 13, 24, 25 Закону України “Про оренду землі”, за ненаявності дозвільних документів і письмової згоди орендодавця, здійснив самочинне будів­ництво дев’яти нежитлових будівель — торгових павільйонів на земельній ділянці, переданій в оренду. Такі дії відповідача — це істотне порушення умов договору оренди землі та підстава для його розірвання.

Водночас суди по-різному вирішили питання щодо позовної давності.

Суд першої інстанції зазначив, що 18 квітня 2017 р. складено перший акт перевірки Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю про порушення відповідачем умов оренди землі, і саме з цієї дати позивач був обізнаний про порушення свого права. За твердженням суду позовна давність пропущена, адже з позовом до суду позивач звернувся лише 29 вересня 2020 р. Суд дійшов висновку, що відповідач порушив умови договору оренди землі, одначе те, що позовна давність минула, є підставою для відмови в задоволенні позовних вимог.

Натомість суд апеляційної інстанції не погодився з висновком місцевого суду про пропуск позивачем позовної давності. Зазначив, що допущене відповідачем правопорушення за своєю суттю не одноразове, має триваючий характер і не припинене на момент звернення позивача до суду з позовом. Отже, позов про дострокове розірвання договору оренди землі власником земельної ділянки може бути заявлено впродовж усього часу порушення його прав.

Розглядаючи касаційну скаргу відповідача, Велика Палата ВС дійшла у цій справі таких правових висновків:

1. Позовна давність у справах про розірвання договору оренди землі внаслідок нецільового використання земельної ділянки обчислюється з огляду на обов’язок орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням безперервно, впродовж усього строку дії договору.

ВП ВС констатувала, що впродовж строку дії договору оренди землі та існування порушення орендодавець не може обмежуватися в праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і через розірвання договору оренди землі.

Відповідно до абз. 1 ч. 5 ст. 261 ЦК України за зобов’язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається із закінченням строку виконання.

За договором оренди землі (зобов’язанням з визначеним строком виконання (дії) обов’язку з цільового використання земельної ділянки) орендар зобов’язаний утриматися від певної дії (використовувати земельну ділянку не за цільовим призначенням), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов’язку (використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням).

Обов’язок орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди землі та вимог земельного законодавства має виконуватись ним безперервно, впродовж усього строку дії договору оренди землі.

ВП ВС звернула увагу, що використання відповідачем земельної ділянки всупереч її цільовому призначенню — це протиправні дії, які тривають у часі, існують на момент звернення позивача до суду та ухвалення рішень судами першої та апеляційної інстанцій.

З огляду на зазначене ВП ВС вважає правильним висновок про відмову відповідачеві в задоволенні його заяви про застосування наслідків закінчення позовної давності, ґрунтуючись натомість на мотивах, викладених у постанові ВП ВС.

2. Вимога позивача про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою через демонтаж самочинно побудованих споруд означає приведення орендарем земельної ділянки у стан, придатний для її використання за цільовим призначенням.

ВП ВС погодилася з висновком апеляційного суду про те, що вимога позивача про повернення земельної ділянки — це похідна від вимоги про розірвання договору оренди землі. А вимога про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою через демонтаж самовільно побудованих споруд — це похідна від двох перших.

Сторони договору оренди погодили, що орендар зобов’язаний у разі розірвання договору звільнити земельну ділянку, привести її в належний стан та повернути її орендодавцю. Приведення у придатний стан включає благо­устрій території, а за потреби — й знесення будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці.

ВП ВС зазначила, що оскільки в ст. 152 ЗК України “Способи захисту прав на земельні ділянки” не конкретизовано переліку видів порушень прав власника земельної ділянки, в кожному конкретному випадку власник має право на власний розсуд конкретизувати, як саме усуватиметься те чи інше порушення. Зокрема, порушення прав власника може усуватися через демонтаж споруд, які розташовано на орендованій земельній ділянці.

Вимога позивача про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою через демонтаж споруд торгового призначення, які розташовано на цій земельній ділянці, по-перше, відповідає змісту ст. 152 ЗК України та умовам договору оренди землі, по-друге, означає приведення орендарем земельної ділянки у стан, придатний для її подальшого використання за цільовим призначенням.

3. Розірвання договору оренди землі є зобов’язально-правовим способом захисту та не може ототожнюватись із негаторним позовом.

Порушення умов договору оренди землі, яке зумовлює його розірвання, можливе лише стороною договору в зобов’язальних правовідносинах.

Речове право захищається за допомогою негаторного позову, якщо вчинене особою порушення такого права в принципі було можливим для будь-якої особи з кола зобов’язаних за відповідним абсолютним цивільним правовідношенням (тобто фактично — з необмеженого кола осіб) і саме собою не створює зобов’язального правовідношення.

Одна з умов застосування негаторного позову, якщо між сторонами спору немає договірних відносин.

Натомість якщо вчинене особою порушення було можливе лише як вчинене певною особою через її статус у договірних чи інших зобов’язальних правовідносинах з власником, то негаторний позов не може бути заявлено, а право власника має захищатися за допомогою зобов’язально-правових способів.

З огляду на те, що між сторонами в цій справі існують договірні правовідносини, ВП ВС вважає обґрунтованими твердження, що позов про розірвання договору оренди земельної ділянки належить до зобов’язально-правових способів захисту.

Отже, ВП ВС відступила від висновків, викладених у постановах КЦС ВС від 12 червня 2019 р. у справі № 527/600/17 та від 25 березня 2020 р. у справі № 527/605/17 про те, що позовна вимога про розірвання договору оренди землі — це негаторний позов.

Постанова Великої Палати ВС від 2 листопада 2022 р. у справі № 922/3166/20 (провадження № 12-36гс21).

За матеріалами Верховного Суду

#СудовіРішення, #земля, #оренда