-
Сповіщення: Додаток до № 68 за 2023 р. – Газета "Все про бухгалтерський облік"
Реєстрація права власності на житлову нерухомість за набувальною давністю
Внаслідок воєнних дій зруйновано значну кількість нерухомого майна різних форм власності. Держава передбачила низку можливостей для відновлення прав власників такого майна, зокрема — компенсацій за окремі об’єкти житлової нерухомості. Важливою умовою для отримання компенсації є наявність у заявника належним чином оформленого права власності на знищене (зруйноване, пошкоджене) майно. Що робити, коли особи не мають правоустановчих документів на нерухомість?
Цьому присвячено роз’яснення від експертів Програми USAID DOBRE “Реєстрація права власності на житлову нерухомість за набувальною давністю”. У роз’ясненні:
- хто може бути позивачем у разі подання до суду позовної заяви про визнання права власності на майно за набувальною давністю;
- хто є відповідачем за позовом про визнання права власності за набувальною давністю;
- підстави для подання позовної заяви до суду;
- документи та інформація, що можуть братись до уваги під час розгляду позову у суді;
- аспекти судової практики щодо визнання права власності на нерухоме майно за набувальною давністю;
- способи захисту, за яких набувальна давність не може бути застосована;
- реєстрація права власності на нерухоме майно на підставі рішення суду.
Зверніть увагу, що у роз’ясненні наведено “Примірний зразок позовної заяви про визнання права власності на нерухоме майно за набувальною давністю”. Зразок наведено разом з коментарями експертів Програми DOBRE.
Внаслідок збройної агресії російської федерації проти України зруйновано значну кількість нерухомого майна різних форм власності. Державою передбачено низку можливостей для відновлення прав власників такого майна, зокрема — компенсацій за окремі об’єкти житлової нерухомості. Сьогодні вже активно застосовуються механізми в рамках електронної публічної послуги “єВідновлення”, готується до реалізації компенсація за знищене майно, передбачена Законом України “Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України” від 23.02.2023 р. № 2923-IX, опрацьовуються й інші додаткові механізми.
Важливою умовою для отримання компенсації є наявність у заявника належним чином оформленого права власності на знищене (зруйноване, пошкоджене) майно. Однак нерідко з реєстрацію цих прав виникають проблеми, оскільки номінальні власники, які ніколи не планували вчиняти якихось правочинів зі своєю нерухомістю, не задумуються про її належне оформлення.
Що робити, коли особи не мають правоустановчих документів на нерухомість, в якій проживають та користуються нею все життя, а інколи й декілька поколінь? Тут варто провести аналіз причин відсутності правовстановлюючих документів: їх знищення (втрата), неоформлення правочину відповідно до процедури, яка існувала на момент фактичного набуття власності на майно (наприклад, набуття за розпискою; відсутність нотаріального посвідчення договору; ухиляння особи від проведення реєстраційних дій (уклали попередній договір купівлі-продажу, але далі продавець уникає наступних дій щодо реального відчуження майна; успадкування майна по факту, без реального оформлення тощо).
Одним із способів захисту права власності є звернення до суду з позовом про визнання права власності за набувальною давністю. Однак використання цього інструменту можливе лише за наявності низки умов.
Зокрема, позов про визнання права власності за набувальною давністю не може заявляти особа, яка володіє ним за волею власника і завжди знала, хто є власником цього майна. За набувальною давністю може бути набуто право власності на нерухоме майно, яке не має власника або власник якого невідомий, або власник відмовився від права власності на належне йому нерухоме майно та майно, що придбане добросовісним набувачем і у витребуванні якого його власнику було відмовлено.
Зазначена позиція була сформована в постанові Верховного Суду Касаційного цивільного суду від 28.04.2020 р. У справі № 552/1354/18.
Тому першим кроком щодо обрання ефективного способу захисту є встановлення причин відсутності документів, які підтверджують право власності на нерухоме майно. Далі, залежно від фактичних обставин справи, слід вирішувати питання про обрання того способу захисту, який буде ефективним та таким, який дозволить суду задовольнити заявлені вимоги.
Важливо! Звертаємо увагу, що реєстрація права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку і щодо яких раніше не проводилася державна реєстрація прав власності, здійснюється в порядку, встановленому статтею 31 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”.
Тобто якщо названі об’єкти нерухомості було побудовано до 5 серпня 1992 року, але право власності на ці об’єкти не зареєстровано, можна скористатись спрощеною процедурою реєстрації права власності, визначеною законом, за умови наявності у особи, яка ініціює таку реєстрацію, відповідних документів, визначених вищеназваною статтею. Такі об’єкти за набувальною давністю реєструвати не потрібно.
Статтею 344 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ) встановлено можливість реєстрації права власності за набувальною давністю. Набувальна давність — це один із способів набуття права власності на чуже майно особою, яка добросовісно заволоділа цим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом 10 років. При цьому пунктом 8 Прикінцевих та перехідних положень ЦКУ визначено, що правила статті 344 про набувальну давність поширюються також на випадки, коли володіння майном почалося за три роки до набрання чинності цим Кодексом.
Оскільки ЦКУ набрав чинності з 1 січня 2004 року, норми статті 344 поширюються на правовідносини, що виникли з 1 січня 2001 року, а отже, визнати право власності за набувальною давністю суд може не раніше 1 січня 2011 року.
Особа, котра заявляє про давність володіння, може приєднати до часу свого володіння увесь час, протягом якого цим майном володіла особа, чиїм спадкоємцем (правонаступником) вона є.
Посилання на НПА, що згадані в роз’ясненні
1. Цивільний кодекс України від 16.01.03 р. № 435-IV. Електронний ресурс. Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3232.
2. Цивільний процесуальний кодекс України від 18.03.04 р. № 1618-IV. Електронний ресурс. Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1618-15#Text.
3. Закон України “Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України” від 23.02.2023 р. № 2923-IX. Електронний ресурс. Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2923-20#Text.
4. Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” від 01.07.04 р. № 1952-IV. Електронний ресурс. Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text.
5. Закон України “Про правовий режим воєнного стану” від 12.05.15 р. № 389-VIII. Електронний ресурс. Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/389-19#Text.
6. Постанова Кабінету Міністрів України “Про затвердження Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” від 25.12.15 р. № 1127. Електронний ресурс. Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1127-2015-%D0%BF#Text.
7. Постанова Кабінету Міністрів України “Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану” від 06.03.2022 р. № 209. Електронний ресурс. Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/209-2022-%D0%BF#Text.
8. Наказ Міністерства юстиції України “Про врегулювання відносин, пов’язаних з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно, що розташоване на тимчасово окупованій території України” від 28.03.16 р. № 898/5. Електронний ресурс. Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0468-16#Text.
(с) Ця публікація стала можливою завдяки щирій підтримці американського народу, наданій через Агентство США з міжнародного розвитку (USAID). Зміст є відповідальністю Глобал Ком’юнітіз (Global Communities) і не обов’язково відображає точку зору USAID чи Уряду Сполучених Штатів.
Джерело: Програма DOBRE, decentralization.ua