Як захистити права орендодавця, який вважає відсутнім в орендаря зареєстрованого права оренди

Належним способом захисту прав орендодавця, який вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача.

Такий висновок зробила Велика Палата Верховного Суду у справі за позовом фермерського господарства (орендаря) до власника земельної ділянки (орендодавця) про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та за позовом орендодавця до орендаря про визнання протиправним і скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки.

Відповідно до обставин справи у 2011 році орендодавець та орендар підписали договір оренди земельної ділянки строком на 7 років, однак орендар згідно з вимогами чинного на той час законодавства й умовами підписаного договору не зареєстрував останнього. Після запровадження з 1 січня 2013 року правил щодо державної реєстрації прав орендар зареєстрував у 2014 році право оренди. Тому вважав, що договір оренди землі діє до 2021 року, тоді як орендодавець був переконаний, що строк дії договору спливає у 2018 році.

Суди першої й апеляційної інстанцій задовольнили позов орендаря та відмовили в задоволенні позову орендодавця. Констатували, що підписаний у 2011 році договір оренди землі набрав чинності після державної реєстрації права оренди у 2014 році та діє до 2021 року. На думку судів, орендодавець визнав укладення цього договору, бо підписав його, отримував орендну плату, не заперечував протягом тривалого часу проти користування орендарем земельною ділянкою та погодив умови додаткової угоди 2016 року.

Розглянувши справу, Велика Палата ВС звернула увагу, що орендар не надав доказів на підтвердження наявності перешкод з боку орендодавця в користуванні земельною ділянкою. Суди попередніх інстанцій на підставі дослідження належних, допустимих, достовірних і достатніх доказів не встановили, що орендодавець чинив орендарю перешкоди в користуванні земельною ділянкою. Зазначили лише про те, що власник земельної ділянки “починаючи з липня 2019 року, приступив до самостійного використання спірної земельної ділянки”.

З огляду на викладене ВП ВС зазначила, що за відсутності наданих орендарем доказів перешкод йому в користуванні земельною ділянкою в задоволенні вимоги зобов’язати орендодавця не чинити орендареві таких перешкод слід відмовити.

Відмова в позові про зобов’язання орендодавця не чинити орендареві перешкод у користуванні земельною ділянкою через недоведеність їх наявності відповідними доказами не позбавляє орендаря права просити усунути перешкоди за належного підтвердження їх наявності. Крім того, якщо орендар вважає, що йому завдано збитків внаслідок позбавлення можливості певний час у минулому користуватися земельною ділянкою, то ефективним способом захисту відповідного права орендаря може також бути стягнення завданих орендодавцем збитків.

Велика Палата ВС погодилася з відмовою в задоволенні вимоги орендодавця, але з інших мотивів, ніж навели суди попередніх інстанцій.

ВП ВС неодноразово звертала увагу на те, що рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є підставою для внесення відомостей (записів) про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; після початку відображення таких відомостей (записів) у цьому Реєстрі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень вичерпують свою дію.

Тому належним способом захисту прав орендодавця, який у цих спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача.

Постанова ВП ВС від 29 листопада 2023 року
у справі № 513/879/19 (провадження № 14-49цс22).

За матеріалами Верховного Суду

#ЗемельніВідносини, #оренда