Ринок землі в Україні офіційно відкрито: новації та прогнози

Інтерв’ю з Міністром аграрної політики та продовольства України Романом Миколайовичем Лещенком

1 липня 2021 року набув чинності Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення” від 31.03.2021 р. № 552-ІХ, тож ринок землі офіційно відкрито. Довгоочікувана та водночас чи не найбільш суперечлива реформа, що досить неоднозначно сприймається українським суспільством. Тому насамперед хочемо запитати: чого слід чекати як пересічним громадянам, так і бізнесу від запровадження вільного обігу сільгоспземлі?

Р.Л.: Найперше — справедливості, а також прозорих та легальних земельних відносин. Ми надали абсолютно рівні права українцям у всіх земельних процесах, знищивши мораторій, корупційну складову, можливість оформляти на себе безліч земельних ділянок. Ми не тільки зрівняли можливості кожного, але й контролюватимемо, щоб ці законодавчі зміни було дотримано.
Для цього ми запустили моніторинг земельних відносин. Це масштабна система з можливістю аналітичної обробки даних. Тобто ми перевірятимемо кожну купівлю-продаж у межах країни, області та кожного регіону, територіальної громади. Ідеться про кожну деталь договору: хто купив, скільки, за які кошти, звідки в покупця ці гроші тощо. Відображатимуться всі операції. І якщо ми бачитимемо, що угода відбулася всупереч законодавству, ми її скасовуватимемо.

Також ми запустили в роботу геопортал відкритих даних (nsdi.gov.ua), який постійно наповнюватиметься геопросторовими та метаданими країни. Ключовий момент полягає в тому, що сервіс пошуку працює в режимі реального часу. До того ж є аналіз перегляду метаданих, відображення використання інформації в електронному форматі. Усі сервіси повністю будуть доступні для користувачів. Геопортал надасть можливість максимально цифровізувати державні процеси, використовувати єдину картографічну основу, усунути нікому не потрібні дискусії.

У рамках земельної реформи ми передали повне право громадам вільно розпоряджатися, володіти та господарювати на своїй землі. Тепер вони можуть на власний розсуд вирішувати долю землі: здавати її в оренду й отримані кошти спрямовувати на благоустрій громади.

Із 1 липня приватний власник земельної ділянки також отримав право продати або здати в оренду свій наділ, як це відбувається в цивілізованому світі. Бізнес так само має можливість прозоро вести свою діяльність. Це ті можливості, які українське суспільство не мало ніколи: ні 100 років тому, ні в часи незалежності.

Розкажіть детальніше, хто наразі зможе набути право власності на сільськогосподарську землю та які умови й обмеження прописано в Законі? Хто не зможе придбати землі за будь-яких умов?

Р.Л.: Закон, який набув чинності з 1 липня 2021 року, дозволяє придбати землі сільськогосподарського призначення винятково фізичним особам — українцям і лише до 100 га в одні руки. Ціна на земельні ділянки до 2030 року не може бути нижчою за нормативну грошову оцінку.

Норми статті 130 Земельного кодексу України забороняють купувати або якось по-іншому отримувати у власність с/г землі іноземцям. Не можуть її купувати й юридичні особи, особи без громадянства. Спроби окремих політиків “забути” про ці важливі нюанси — політично мотивована амнезія.

Місяць тому Президент підписав Закон, який встановлює механізми продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності та набуття прав користування ними. Йдеться про оренду, суперфіцію, емфітевзис. Усе здійснюватиметься на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону в режимі реального часу. Взяти участь у таких торгах зможе кожен охочий українець — фізична особа.

Як має формуватися вартість та скільки сільгоспземлі можна придбати? Які Ваші прогнози, чи зростатиме вартість землі в майбутньому?

Р.Л.: Є багато факторів, які впливають на формування ринкової ціни. Це регіон, в якому вона продається, місцезнаходження, площа, середня врожайність, ставка орендної плати тощо. На сьогодні економічно обґрунтована середня вартість землі становить понад 50 тис. грн за гектар.

Як уже згадано вище, землі сільськогосподарського призначення можуть придбати тільки фізичні особи, тільки українці й тільки до 100 га в одні руки.

Ми в Міністерстві агрополітики та продовольства прогнозуємо, що ціна на землю зростатиме на 7—10% щорічно мінімум. У Польщі зараз землю готові придбати від 10 тис. євро за гектар, у Румунії —понад 5 тис. євро. Однією з найдорожчих в Європі вважається  земля в Нідерландах — там її продають від 70 тис. євро за гектар. Нам є до чого прагнути.

Які землі сільгосппризначення продавати заборонено?

Р.Л.: Комунальні та державні землі сільськогосподарського призначення в принципі не підлягають продажу — в їхньому випадку може йтися тільки про електронні аукціони на право оренди.

Також згідно із Законом забороняється відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономної Республіки Крим та міста Севастополя. Виняток — передача їх у спадщину.

Для завершення земельної реформи також було ухвалено Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони” від 18.05.2021 р. № 1444-IX. Які принципові зміни з’являються у про­цедурі продажу землі та чому, власне, так важливо перейти на земельні торги онлайн?

Р.Л.: Ми змінили стару систему земельних відносин і зробили їх доступними, прозорими та відкритими. Це означає, що ми ліквідовували аукціони застарілого формату. Раніше всі учасники мали бути присутніми фізично на торгах. Інформація про такі аукціони завжди була малодоступною, їх проводили без реальної конкуренції, а вигравали “свої люди”.

Відтепер участь в електронних аукціонах зможе взяти кожен, хто має доступ до інтернету. Торги відбуваються на спеціальній платформі Prozorro.

Аукціони проводяться не раніше через 30 днів і не пізніше 45 днів від дня оголошення. Кількість учасників — не менше двох. У рішенні про електронний аукціон зазначають стартову ціну лота, терміни користування земельною ділянкою, організатора земельних торгів. Земельний аукціон проводитиметься в три раунди: один раунд — одне підвищення ставки. Мінімальний крок повинен бути не менше 1% від стартової ціни лота.

За результатами проведення аукціону укладають договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну. Переможцем стає той, хто запропонує найвищу ціну за лот.

Дякуємо Вам за змістовну розмову!