Лист Мін’юсту України “Щодо застосування законодавства у сфері держреєстрації речових прав на нерухоме майно” від 20.02.2023 р. № 19751/Б-30908/8.4.4

Міністерство юстиції України розглянуло Ваше звернення від 28 грудня 2022 року щодо деяких питань застосування законодавства у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та повідомляє таке.

Щодо переходу права власності на земельну ділянку до фермерського господарства від його засновника у разі викупу останнім такої земельної ділянки

Відповідно до статті 1 Закону України “Про фермерське господарство” фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, здійснювати її переробку та реалізацію з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм у власність та/або користування, у тому числі в оренду, для ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, відповідно до закону.

Землі фермерського господарства можуть складатися із:

1) земельних ділянок, що належать громадянам України — членам фермерського господарства на праві власності, користування;

2) земельних ділянок, що належать фермерському господарству на праві власності, користування (частина перша статті 12 Закону України “Про фермерське господарство”).

Статтею 19 Закону України “Про фермерське господарство” передбачено, що до складу майна фермерського господарства (складеного капіталу) можуть входити: будівлі, споруди, облаштування, матеріальні цінності, цінні папери, продукція, вироблена господарством в результаті господарської діяльності, одержані доходи, інше майно, набуте на підставах, що не заборонені законом, право користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами, обладнанням, а також інші майнові права (в тому числі на інтелектуальну власність), грошові кошти, які передаються членами фермерського господарства до його складеного капіталу.

Позиція, викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року № 179/1043/16-ц (провадження № 14-63цс20), Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року № 922/989/18 (провадження № 12-205гс19), Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 28 квітня 2021 року № 547/362/18 (провадження № 61-469св19), дозволяє дійти висновку, що у право­відносинах постійного користування та оренди земельної ділянки, наданої засновнику фермерського господарства, відбувається фактична заміна користувача і обов’язки землекористувача переходять до фермерського господарства з дня його державної реєстрації.

Враховуючи усталену практику Верховного Суду, з моменту створення фермерського господарства виникають відповідні правомочності та юридичні обов’язки щодо використання земельної ділянки саме цим господарством, а не його засновником.

Такі правомочності набувають сталого юридичного зв’язку саме з фермерським господарством, стають частиною його майна, тому викуп земельної ділянки призначеної для ведення фермерського господарства, яка перебуває в оренді чи на праві постійного користування, має здійснюватися таким фермерським господарством.

У розрізі набуття фермерським господарством права власності на земельну ділянку, набуту у власність його засновником, інформуємо, що Верховним Судом не висловлювалася окрема позиція з порушеного питання.

Водночас слід звернути увагу, що у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року № 179/1043/16-ц (провадження № 14-63цс20), зокрема у пунктах 19 та 20, неодноразово згадується про необхідність набуття права постійного користування або права власності на земельну ділянку фізичною особою як умову для подальшого створення фермерського господарства.

У пункті 21 вказаної постанови також зазначено, що враховуючи законодавчі обмеження у використанні земельної ділянки інакше, ніж за її цільовим призначенням (пункт 1 частини першої статті 40 Земельного кодексу Української РСР від 18 грудня 1990 року), а також юридичні наслідки її використання не за цільовим призначенням (пункт 7 частини першої статті 27, частина друга статті 29, частина перша статті 88 Земельного кодексу Української РСР від 18 грудня 1990 року), надана громадянину у встановленому порядку для ведення селянського (фермерського) господарства земельна ділянка за її правовим режимом була та є такою, яку слід використовувати виключно для здійснення підприємницької діяльності, а не для задоволення особистих потреб цього громадянина.

Окрім того, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року № 179/1043/16-ц (провадження № 14-63цс20), а саме у пункті 60, Верховний Суд дійшов висновку, що є певні речові права, що не переходять до фермерського господарства.

За змістом системного тлумачення статей 2, 4, 5, 7, 8, 10, 11 Закону України “Про селянське (фермерське) господарство”, статей 1, 5, 7, 8 і 12 Закону України “Про фермерське господарство”, статей 7, 27, 38, 50 і 51 Земельного кодексу Української РСР від 18 грудня 1990 року, статей 31, 92 Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 року після отримання у постійне користування земельної ділянки, наданої для ведення селянського (фермерського) господарства, та проведення державної реєстрації такого господарства постійним користувачем цієї ділянки є відповідне господарство, а не громадянин, якому вона надавалась. Тому у такій ситуації зазначене право не може бути об’єктом спадкування, а постійним користувачем вказаної ділянки після смерті засновника залишається селянське (фермерське) господарство. Натомість право довічного успадковуваного володіння земельною ділянкою, наданою для ведення селянського (фермерського) господарства, за змістом приписів статті 6 Земельного кодексу Української РСР від 18 грудня 1990 року у редакції, чинній
до 16 травня 1992 року, могло належати лише фізичній особі та згідно з частиною першою статті 55 цього Кодексу у тій же редакції було об’єктом спадкування у випадку смерті громадянина, який вів селянське (фермерське) господарство. Тому таке право зі створенням селянського (фермерського) господарства до останнього не переходило.

Таким чином, на думку Міністерства юстиції України, правовідносини з набуття фермерським господарством речових прав на земельну ділянку, отриману для цілей ведення фермерського
господарства, поширюються як на земельні ділянки, отримані на праві постійного користування, оренди, так і на земельні ділянки, отримані на праві власності, а також на земельні ділянки, надані у користування для цілей ведення фермерського господарства та викуплені засновниками таких фермерських господарств.

Щодо державної реєстрації права власності у зв’язку із виділенням нерухомого майна в натурі власникам майнових паїв членів колективних сільськогосподарських підприємств

Відповідно до пункту 51 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі — Порядок), для державної реєстрації права власності у зв’язку із виділенням нерухомого майна в натурі власникам майнових паїв членів колективних сільськогосподарських підприємств подаються:

1) свідоцтво про право власності на майновий пай члена колективного сільськогосподарського підприємства (майновий сертифікат) з відміткою підприємства правонаступника реорганізованого колективного сільськогосподарського підприємства про виділення майна в натурі, засвідченою підписом керівника такого підприємства та печаткою;

2) акт приймання-передачі нерухомого майна.

У цьому випадку мова йде про існуючий об’єкт нерухомості, який було введено в експлуатацію відповідно до вимог законодавства, що діяло на час його створення (в період функціонування колективного сільськогосподарського підприємства), з огляду на що подання документів про введення в експлуатацію такого нерухомого майна не передбачено.

Разом із тим звертаємо увагу, що відповідно до пункту 58 Порядку у разі коли в документах, що подаються для державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом об’єкт чи об’єкт незавершеного будівництва, відсутні відомості про технічні характеристики відповідного об’єкта, а також якщо реєстрація права власності на закінчений будівництвом об’єкт чи об’єкт незавершеного будівництва проведена до 01 січня 2013 року відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об’єкт чи об’єкт незавершеного будівництва проводиться за наявності відомостей про технічну інвентаризацію такого об’єкта, отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

<…>

Перший заступник Міністра
Євгеній ГОРОВЕЦЬ

#нерухомість, #СільськеГосподарство