Купівля-продаж майнових прав на нерухомість: вирішуємо проблемні питання
У попередній статті1 автор розповідав про спосіб продажу нерухомості, що будується, шляхом укладення замовником будівництва (забудовником) договору купівліпродажу майнових прав. Такий продаж є не чим іншим, як відступленням права вимоги з договору підряду, котрий укладає замовник із підрядником (генеральним підрядником) на будівництво об’єкта, у частині права вимоги на окреме приміщення — об’єкт інвестиції.
Сьогодні ми розлого обговоримо проблемні моменти предмета такого договору й передання прав.
Купівляпродаж майнових прав або відступлення права вимоги
Нагадаємо: згідно з ч.ч. 2 і 3 ст. 656 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ) предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права, а також права вимоги (якщо право вимоги не має особистого характеру). До договору купівлі-продажу майнових прав застосовують загальні положення про купівлю-продаж товарів. Якщо мовиться про права вимоги, то до договору купівлі-продажу таких майнових прав застосовують положення про відступлення права вимоги. А отже, коли йдеться про такі майнові права, як права вимоги, необхідно звертатися до конструкції договору, передбаченої ч. 3 ст. 656 ЦКУ, себто відступлення права вимоги. Це логічно висновується з того, що законодавець окремо виділив зазначені випадки.
Борис БІДІЙ, юрист
1 “Продаж майнових прав — спосіб інвестування в житлову нерухомість”, опубліковано в електронному додатку до газети “Все про бухгалтерський облік” № 81 за 2020 р.
2 За логікою, саме в момент передання самої нерухомості за актом у замовника будівництва і мають виникати податкові зобов’язання з податку на прибуток.
3 У цьому випадку — виникнення в інвестора.
4 У договір вносять положення про те, що майнові права передають після прийняття будинку в експлуатацію.