8 відгук
Попередній договір — проста форма для укладання інвестиційних угод із нерухомістю
Замовники будівництва завжди в пошуку простих та ефективних інструментів для залучення інвестицій. У першу чергу це інвестиції в житло, позаяк способи їх здійснення було обмежено законом.
Попередній договір: що він дає
Попередній договір отримав своє правове регулювання в Цивільному кодексі України (далі — ЦКУ) 2003 р., але укладали такі договори і раніше. Цивільне законодавство завжди визнавало можливість виникнення цивільних прав та обов’язків із договорів, що хоч і не передбачені законом, але не суперечать йому.
Одразу зокремимо увагу на визначення попереднього договору в ч. 1 ст. 635 ЦКУ.
Як бачимо, що власне договір купівліпродажу сторонами ще не укладений, вони лише в письмовій формі — у формі попереднього договору — домовились, що вони укладуть такий договір у майбутньому. Тому зрозуміла вимога закону про встановлення в попередньому договорі умов укладання основного договору. Умови, на яких буде укладено основний договір, і складають значну частину істотних умов попереднього договору. Себто коли мовиться про попередній договір купівліпродажу нерухомого майна, то істотні умови попереднього договору включають такі самі умови, що і сам договір купівліпродажу: сторони повинні чітко ідентифікувати об’єкт купівліпродажу та його індивідуальні ознаки, ціну та інші характеристики, які сторони вважають за істотні, та строк і порядок укладання такого договору. Чим точніше встановлений порядок укладання, тим більше шансів на успішну реалізацію волі сторін.
У випадках, коли якісь умови основного договору не були встановлені, попередній договір повинен передбачати механізм, як такі умови будуть узгоджуватися між сторонами. Якщо такий механізм у попередньому договорі не передбачений, украй мало шансів домовитися на паритетних началах у майбутньому. Сильна сторона договору (продавець) у такому разі нав’язуватиме іншій стороні свої умови1.
Форма попереднього договору
Згідно з ч. 1 ст. 635 ЦКУ попередній договір укладають у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена — у письмовій. Як відомо, правочини, предметом яких є нерухоме майно, підлягають нотаріальному посвідченню (ст.ст. 657, 577, 5973, 719 ЦКУ). Наголосимо, що ЦКУ 2003 р. містить лишень дві форми правочину — усну та письмову (ст. 205 ЦКУ), на відміну від попереднього ЦКУ 1963 р., ст. 42 якого проголошувала, що угоди можна укладати усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній). То чи потрібно нотаріально посвідчувати попередній договір чи достатньо дотриматися письмової форми договору?
Борис БІДІЙ, юрист, м. Київ
1 Тим паче що дієві механізми примусити одну зі сторін виконати попередній договір в натурі національне законодавство не містить.
2 За умови додержання закону.
3 Однією із функцій завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору.
4 У загальній практиці передають завдаток 5—10% від розміру зобов’язання.
дякую за розяснення . Інформація була важливою для мене
Нужная информация
Договір про укладення договору. Як зробити так, щоб тобі не морочили голову обіцянками, а потім “з/їхали”. Хотілося б глибшого розкриття теми: що зазвичай передбачено при відмові від своїх намірів однією з сторін. Які традиції?
Интересная и нужная информация, Спасибо.
Ирина
Благодарю за информацию!
Сподіваюсь, що такий договір, хоч трохи зменшить риски у таких випадках.
Стисла інформація, бажано більше розкрити важливу тему.
Информация полезна, но кроме общего ликбеза, на мой взгляд, желательна более детальная консультация о возможных последствиях неисполнения одой и другой сторон своих обязанностей и как можно обезопасить себя и в одном и в другом случае.