Основні новації в оренді державного майна

Інтерв’ю з першим заступником Голови Фонду державного майна України Леонідом Антонєнком

1 лютого 2020 р. набув чинності Закон України “Про оренду державного та комунального майна” від 03.10.19 р. № 157- ІХ (далі — Закон № 157). Що кардинально змінилося в процедурі передання в оренду державного та комунального майна з початком дії цього Закону?

Л. А.: Новий Закон дав “старт” комплексній реформі в сфері оренди публічних активів і запровадив справжні ринкові механізми в відносинах між державою та орендарем. Тепер державне майно передається в оренду на електронних аукціонах, у яких беруть участь всі без виключення зацікавлені особи.

Утім, електронні аукціони — це лише частина новацій, які були реалізовані в сфері оренди державних активів. Зручність участі в електронному, а не звичайному аукціоні також очевидна.

Основна ж мета реформи сфери оренди набагато ширша — втілити фундаментальні зміни в самих підходах до організації відносин між державою і орендарями.

Так, наближена до аукціонної конкурсна процедура при передачі в оренду об’єктів державної нерухомості застосовувалась і раніше. Потенційні орендарі надсилали свої заявки з повним пакетом документів організатору торгів, яким виступав Фонд державного майна (далі — ФДМ) або одна з обраних ним бірж. Зовсім нерідко траплялися випадки, коли чиновник або біржа під диктовку чиновника приймали рішення про недопуск потенційних орендарів до участі в торгах або допускали витік інформації про учасників торгів.

Якщо того вимагали обставини, чиновники могли проявляти неабияку винахідливість у пошуку “проблемних місць” у поданих потенційним орендарем документах для реєстрації на участь в конкурсах. Несвоєчасна сплата податків або ж збитковий баланс потенційного орендаря могли слугувати формальною підставою для його дискваліфікації, внаслідок чого розчищалася дорога заздалегідь визначеному переможцю.

Якщо проблем у документах відшукати не вдавалося, зростали ризики витоку інформації одному з учасників про іншого претендента, участь якого в конкурсі була небажаною. Тоді умовний учасник 1 контактував з учасником 2 і за допомогою або батога, або пряника змушував його відступити.

Третя стратегія — зафіксувати цільове призначення об’єкта, яке було б зручним лише одному, заздалегідь визначеному учасникові.

Закон же всі ці лазівки для зловживань ліквідував. Таким чином, цифрові технології, крім зручності для учасників аукціонів, вирішили безліч проблем в організації конкурентної процедури доступу до державних активів, що накопичувалися десятиліттями.

Посадові особи перестали оцінювати документацію учасників торгів, до того ж вони втратили право їх дискваліфікувати до початку і в ході торгів. Фактично до участі в аукціоні допускають усіх, хто зареєструвався та сплатив гарантійний внесок.

Щодо самих електронних торговельних майданчиків. На сьогодні їх нараховується понад 40, і всі вони конкурують між собою за кожного учасника торгів. Чиновник більше не має права визначити когось одного із них “організатором торгів”. І це ще одне важливе досягнення нового Закону про оренду.

Кожний торговельний майданчик отримує свій відсоток офіційної винагороди у вигляді комісії тільки після того, як аукціон відбувся, а їхній клієнт у ньому переміг. За таких умов майданчикам необхідно напрацьовувати клієнтські бази з числа потенційних орендарів, пропонуючи їм нові сервіси технічної підтримки та юридичного супроводу. І все це з однією метою — утримати клієнта.

До моменту завершення етапу подачі заявок на аукціон інформацією про учасників аукціону володіють тільки біржі, які їх залучили. Якщо біржа починає “ділитися” цими відомостями з конкурентами, вона ризикує втратити репутацію. Тому біржі, що мають стратегічне бачення розвитку свого бізнесу, самі зацікавлені зберігати в таємниці інформацію про клієнтів, які беруть участь у конкретних аукціонах.

У цілому ж статистика минулих періодів демонструє, що ще до вступу в силу нового законодавства про оренду всього в 5% випадків за перемогу на орендних аукціонах боролися два або більше учасників. У 95% — майно фактично передавалося в оренду заздалегідь відомій особі, незважаючи на те, що формально могло бути опубліковане оголошення в газеті або навіть оголошено про проведення конкурсу.

Зараз ситуація зовсім інша. Ми фіксуємо стрімке зростання кількості торгів з двома і більше учасниками.

Що ж до самих торгів, то їх архітектура також зазнала кардинальних змін. Стартова ціна оренди, яка тепер вираховується як 1% від балансової вартості об’єкта, важливу роль вже не відіграє. Перевагою такого способу формування стартової ціни є спрощення процесу підготовки об’єкта до аукціону, оскільки в такому разі в переважній більшості випадків його оцінка не знадобиться.

Натомість, більшого значення набув фактор першої закритої цінової пропозиції, яку кожен учасник робить на самому початку аукціону. Чия пропозиція виявиться найвищою, той і отримує право останнім робити ставку в кожному з раундів. Аукціон складається з трьох раундів, і всі учасники роблять у раунді ставки лише раз по черзі. Таким чином, перемога може дістатися учаснику, який запропонував в останньому раунді лише на 1 копійку більше конкурента. Щоб отримати це право “закрити” аукціон, учасники прагнуть зробити свої перші ставки найбільш наближеними до ринкових цін. Наша статистика свідчить, що в переважній більшості випадків переможцем аукціону стає той учасник, який зробив найвищу цінову пропозицію на першому етапі — етапі закритих цінових пропозицій.

Утім, спираючись на досвід аукціонів, що вже відбулися, ми дійшли висновку, що визначення ціни оренди виходячи з балансової вартості створює проблеми в низці випадків. Так, є певні спе­цифічні категорії нерухомості, за право орендувати які об’єктивно не може бути високої конкуренції. Наприклад, це частини фасадів будівель, дахи або димові труби. Часто-густо такі об’єкти цікавлять операторів мобільного зв’язку, які орендують їх під розміщення телекомунікаційного обладнання. Закон не вимагає оцінювати такі об’єкти. Однак і на аукціонах ціна їхньої оренди через відсутність конкуренції суттєво не підвищується. Адже на даху ніколи не бракує місця для обладнання декількох операторів. Замість того щоб конкурувати між собою, вони домовляться розмістити обладнання поруч один з одним. У таких випадках необхідно повертати ринкову оцінку для визначення стартової ціни,
і ФДМ уже вніс відповідні законодавчі пропозиції.

Поряд із цим перед нами ще один приклад, коли на умовах тендеру підприємець, запропонувавши найнижчу ціну без шкоди для якості послуг, домігся права надавати послуги з організації харчування в школі. Втім, умовою надання цих послуг є перемога в іншому аукціоні — на право оренди приміщення їдальні й кухні. Однак гарантій перемоги в такому аукціоні немає. Ці та подібні до них ситуації слід врахувати при найближчому перегляді закону: якщо особа перемогла на тендері із закупівлі певної послуги, така особа повинна отримати право орендувати приміщення, в якому така послуга повинна надаватися, без аукціону за ставками оренди, визначеними відповідно до Методики.

А тепер більш детально зупинімося на нюансах передання в оренду державного майна поза аукціоном. Як це регламентують Закон № 157 і новий Порядок передання в оренду державного і комунального майна?

Л.А.: Процедура передачі майна поза аукціоном також зазнала суттєвих змін. Раніше, якщо на майно було, скажімо, два претенденти, один з яких був створений у формі громадської організації, конкурс не проводився взагалі. Об’єкт передавався такій організації незалежно від того, чи дійсно вона займалась громадською діяльністю, чи ні. У такому разі застосовувася виключно формальний підхід, коли орендодавці обмежувалися дослідженням статуту організації. 

Та якщо надійшли дві заявки від різних громадських організацій, застосовувався принцип реєстрації першої заявки.

Доволі часто найбільш ліквідне майно передавалося фейковій громадській організації, яка існувала виключно на папері. Закон скасував і формальний підхід, і принцип першості заявки.

Відтепер якщо на майно претендують одразу два заявника, які згідно із законом мають право отримати його поза аукціоном, кожному з них доведеться розкрити зміст своєї діяльності. Кожному параметру їхньої діяльності присвоюється певний бал — застосовується так звана “скорингова система”. Беруться до уваги кількість членів організації, кількість осіб, які вносять членські або благодійні внески на її діяльність, розмір благодійної допомоги, наявність сайта, публічного звіту про результати роботи організації, термін її існування і кількість людей, які перебувають з організацією у трудових відносинах.

Якщо йдеться про заявників, які користуються пільгами, але не відносяться до числа некомерційних організацій (наприклад, приватні установи освіти), то замість скорингової системи застосовується метод порівняння закритих цінових пропозицій. У таких випадках це не є аукціон, і у конкурентів немає можливості підвищувати ціну, роблячи ставки. Утім, і першість заявки одного з них не матиме значення.

Розкажіть, будь ласка, розлогіше, як за новими правилами оренди відбувається подовження чинних договорів?

Л. А.: Новий Закон передбачає, що перше подовження договору, укладеного на строк 5 років або менше, відбувається як і раніше, тобто без аукціону. Водночас якщо орендодавець не подовжує договір, посилаючись на те, що приміщення йому потрібно для власних потреб, та надалі його не використовує або передає в оренду будь-кому, скажімо, без аукціону або навіть на аукціоні, то колишній орендар має право вимагати переукладення договору з ним на колишніх умовах. 

Якщо ж договір подовжують вже не вперше або строк оренди за ним перевищує 5 років, то об’єкт виставляють на аукціон. При цьому в чинного орендаря з’являється низка переваг, яких раніше не існувало. 

По-перше, чинному орендареві достатньо зробити тільки заяву в торговельній системі, що він згоден платити стартову ціну, і далі в самих торгах він може участі вже не брати. По-друге, потому як за результатами аукціону визначається переможець, договір оренди з ним укладається лише в тому разі, якщо чинний орендар відмовляється платити ту саму суму, яку погодився внести переможець.

Тепер чинний орендар у разі пролонгації договору на аукціоні краще захищений від недобросовісних конкурентів. Адже вони можуть прийти на аукціон із подовження договору оренди без справжніх намірів щось орендувати, а лише щоб примусити чинного орендаря платити більше, або навіть взяти цей об’єкт оренди на
місяць, а потім просто “кинути” з метою позбавити конкурента бізнесу. 

Для цього Порядок передачі в оренду державного і комунального майна передбачив, що переможець аукціону має право укласти договір не раніше, ніж він заплатить: гарантійний депозит у розмірі 2 переможних ставок і шестимісячну орендну плату авансом. Сумарно це 8 місячних платежів. Натомість чинний орендар, окрім депозиту, сплачує авансом лише за 2 місяці оренди. 

Учасникам аукціонів, на яких виставляють об’єкти, що знаходяться в оренді, цю особливість слід враховувати і, відповідно, планувати свої можливості.

А що з документальним оформленням передачі об’єктів в оренду? 

Л.А.: Нові правила оренди, звісно, вимагають оновлення типових форм договорів оренди об’єктів державної нерухомості. Перед тим як дати старт першим аукціонам, спеціалісти ФДМ мали розробити нові форми договорів оренди, у структурі яких врахувати всі новації Закону № 157, а також нового Порядку. Уряд ухвалив їх своєю постановою від 12.08.2020 р. № 820. 

Насправді таких форм дві — форма примірного договору оренди єдиного майнового комплексу державного підприємства, його відокремленого структурного підрозділу та форма примірного договору оренди нерухомого майна, іншого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності. 

Розгляньмо більш детально, яких основних змін зазнали форми договорів оренди і на що варто звернути увагу. 

Договір оренди став тристороннім. До орендаря та орендодавця, яким виступає ФДМ, долучився третій учасник договірних відносин — балансоутримувач майна. Подібна новація наділяє його більшими правами та водночас обов’язками щодо захисту орендованих державних активів, що перебувають на його балансі. 

Також у новому примірному договорі окремими пунктами прописано розмір авансового платежу та забезпечувального депозиту, які переможець аукціону перед укладанням договору оренди повинен сплатити до держбюджету, балансоутримувачу й орендодавцю. Ці платежі розглядають як гарантію платоспроможності переможця, а відтак — і гарантію забезпечення прав держави. 

До слова, авансовий платіж був обов’язковим і раніше, і вносили його одразу в сумі орендної плати за 6 місяців. Наразі, перед тим як укласти договір оренди, переможець торгів має сплатити аванс у розмірі оренди за 2 місяці, а також забезпечувальний депозит так само за 2 місяці. Депозит повертають орендарю лише після повернення приміщення з оренди без зауважень балансоутримувача. 

У нових формах договорів оренди також знайшло відображення передбачене в нових правилах оренди право орендаря вимагати дострокового припинення договору в разі, якщо він має докази істотної невідповідності об’єкта оренди заявленій інформації про нього, внаслідок чого орендар не матиме можливості використовувати об’єкт чи розпочати виконання ремонтних робіт. 

Водночас відтепер у договорах закріплено можливість орендодавця, у разі виникнення заборгованості з оренди за 3 і більше місяців, розірвати договір оренди в односторонньому порядку (тобто без звернення до суду). Ця новація має на меті попередити ситуації, коли чинний орендар може протягом місяців, а то й років користуватися орендованим майном для власних потреб і не сплачувати за його оренду ні копійки, штучно затягуючи процес у судових інстанціях.

Безперечно, ухвалення Закону № 157 матиме позитивний ефект на економіку України. А як він вплине на добробут громадян та яку вигоду він дасть бізнесу?

Л. А.: Оренда є достатньо ефективним інструментом залучення інвестицій у державні активи, які часто перебувають у досить занедбаному стані. 

Орендар може отримати дозвіл на проведення капітального ремонту або навіть реконструкції об’єкта, внаслідок чого він отримує можливість інвестувати, користуватися і заробляти на своїх інвестиціях. Причому просити такий дозвіл у чиновника не потрібно, досить заручитися згодою балансоутримувача. 

Нові правила оренди гарантують кожному абсолютно рівні з іншими учасниками торгів початкові можливості отримати цікавий для себе об’єкт в оренду. 

До речі, і що важливо, збільшився і типовий строк, на який укладають договір оренди. Раніше, до ухвалення нового законодавства про оренду, договори укладали на 3 роки мінус один день, оскільки більш тривалий строк вимагав нотаріального засвідчення. Наразі таку вимогу до договорів оренди державного або комунального майна скасовано, якщо строк не перевищує 5 років (замість 3 років, як було раніше). Як наслідок, з’явилася можливість з меншими витратами і меншою бюрократією орендувати майно на більш тривалі строки. 

Так, стандартний строк, на який об’єкти здають в оренду вперше, становить 5 років. Оскільки перше подовження договору на 5 років відбувається без аукціону, орендарю фактично надається десятирічний горизонт для планування своєї діяльності та інвестицій. На додачу, як ми вже згадували, в більшості випадків орендар вільний самостійно визначати цільове використання об’єкта, який він орендує. 

Наразі понад 2 мільйонів квадратних метрів державної нерухомості є вакантними для комерційної оренди. Ще більше 11 тисяч договорів невдовзі подовжуватимуться також на аукціонах.
Весь цей масив нерухомості на ринку оренди є цінним активом і базою для побудови успішних великих і малих бізнес-проєктів у різних куточках нашої країни. Зростаючий бізнес — це нові
робочі місця, а також зростаючі податкові надходження до бюджетів усіх рівнів.

Дякуємо за цікаву розмову!