Закінчується договір оренди землі комунальної власності: як діяти місцевій раді та орендарю

Земельне законодавство є одним з таких, що зазнає постійних змін. Часта його зміна та мінливість судової практики можуть призводити до втрати нормативно-правової пильності органів місцевого самоврядування у застосуванні ними під час реалізації цих повноважень не чинних на певну дату норм та незастосуванні актуальних правових положень для відповідного періоду та правовідносин. Зокрема, це стосується і законодавства щодо поновлення договорів оренди землі. У цій публікації експерти Проєкту USAID “ГОВЕРЛА” розглядають дії місцевих рад у випадку закінчення строків договорів оренди землі та особливості застосування норм земельного законодавства, дотримання яких є обов’язковою умовою для їх поновлення.

Законом України від 05.12.2019 р. № 340-IX “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству” (далі — Закон  № 340-IX), що набрав чинності 16 липня 2020 р., суттєво змінено підходи до продовження орендних відносин. Ним чітко розмежовано зміст понять “поновлення договору оренди землі” та “переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк”, доповнивши:

• Земельний Кодекс України (далі — ЗКУ) — статтею 126^-1 “Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови”;
• Закон України від 06.10.1998 р. № 161-XIV “Про оренду землі” (далі — Закон  №161-XIV) — статтею 32^-2  “Поновлення договорів оренди землі”, яка відсилає до статті 126^-1 ЗКУ;
• виклавши статтю 33 Закону № 161-XIV у новій редакції з назвою “Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк” (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі).

Важливим для місцевих рад, як розпорядників земельних ділянок комунальної власності, є положення абзацу другого частини першої статті 126^-1 ЗКУ, відповідно до якого умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорах оренди землі державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача земельною ділянкою,  крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою. Тобто у випадку розташування на земельній ділянці комунальної власності будівлі чи споруди, на яку набуто право власності, а земельна ділянка під ним перебуває в оренді, то у такому разі відсутня заборона про зазначення в договорі оренди умов про його поновлення.

Також варто наголосити на тому, що відповідно до абзацу четвертого розділу IX “Перехідні положення” Закону № 161-XIV “…правила, визначені статтею 126^-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству”, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення”.

Тому місцева рада та орендар земельної ділянки в першу чергу повинні звернути увагу на дату укладення договору оренди землі, а також на дату внесення змін до нього, скільки зміни, передбачені  Законом № 340-IX, що набрали чинності 16.07.2020 р., застосовуються до договорів оренди землі, укладених після цієї дати. До орендних відносин, що виникли до 16.07.2020 р., застосовуються норми статті 33 Закону № 161-XIV в редакції, що передувала змінам згідно із Законом  № 340-IX.

Отже, відповідно до статті 33 Закону № 161-XIV (в редакції, що діяла до внесення до неї змін Законом № 340-IX) ініціатива про поновлення договору оренди землі виходить від фізичних та юридичних осіб, які є орендарями земельних ділянок. Тому якщо місцева рада отримала від орендаря земельної ділянки лист-повідомлення про поновлення договору оренди, їй, перш за все, необхідно:

• у разі відсутності у місцевої ради примірника договору оренди землі витребувати його копію у орендаря земельної ділянки або органу виконавчої влади, що здійснював на момент його укладення розпорядження земельною ділянкою та укладав відповідний договір оренди землі;
• визначити строк закінчення дії договору;
• перевірити дотримання орендарем вимог частин першої — п`ятої статті 33 Закону № 161-XIV (в редакції, що діяла до внесення до неї змін Законом № 340-IX) або договору, які є обов’язковими для  реалізації орендарем переважного права на поновлення договору оренди;
• проаналізувати договір оренди землі  щодо умов та процедури його поновлення;
• узгодити з орендарем істотні умови договору (за необхідності, наприклад, щодо зміни розміру орендної плати);
• розглянути отримані від орендаря лист-повідомлення і проєкт додаткової угоди у місячний строк та за результатами розгляду І) прийняти рішення про поновлення договору оренди та укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або ІІ) за наявності обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі повідомити орендаря про них шляхом направлення йому листа-повідомлення про відповідне  прийняте рішення.

Як уже зазначалося вище, якщо договір оренди землі: І) укладено до 16.07.2020 р.; ІІ) містить умову про поновлення договору оренди землі (наприклад, як це передбачено статтею 33 Закону № 161-XIV); ІІІ) не змінювався з 16.07.2020 р. У частині поновлення договорів оренди землі, які передбачено статтею 126^-1 ЗКУ, то поновлення таких договорів здійснюється на визначених у них умовах за нормами, чинними на дату їх укладення (абзац четвертий розділу IX “Перехідні положення” Закону № 161-XIV).

Відповідно до частин першої — п`ятої статті 33 Закону № 161-XIV місцева рада для прийняття рішення про поновлення договору оренди землі повинна  встановити такі юридичні факти:

• орендар належним чином виконує свої обов’язки за договором оренди;
• орендар до спливу строку договору оренди повідомив орендодавця (місцеву раду) у встановлені договором або законом строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;
• до листа-повідомлення орендар додав проєкт відповідної додаткової угоди.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною першою статті 33 Закону № 161-ХІ, можлива за умови:

• дотримання встановленої цією нормою (частини друга — п`ята статті 33 Закону № 161-ХІ) процедури;
• наявності волевиявлення сторін.

Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах викладено у постанові Верховного Суду від 22.09.2022 р. У справі № 342/117/20 (провадження № 61-20578св21).

Розглянемо детальніше кожен юридичний факт, що потребує встановлення для прийняття рішення про поновлення договору оренди землі.

Щодо належного виконання орендарем обов’язків за договором оренди землі

Як в цивілістичній доктрині, так і в судовій практиці під принципами виконання зобов’язань розуміються загальні засади, згідно з якими здійснюється виконання зобов’язання. Як правило, виокремлюється декілька принципів виконання зобов’язань, серед яких: належне виконання зобов’язання; реальне виконання зобов’язання; справедливість, добросовісність та розумність (частина третя статті 509 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ).

З цього приводу Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 05.04.2018 р. У справі № 914/1027/16 зазначено таке.

Нормами глави 48 ЦКУ визначено такі принципи (умови) належного виконання зобов’язання:

• виконання зобов’язання належними сторонами (стаття 527 ЦКУ);
• виконання у належний спосіб (стаття 529 ЦКУ — виконання зобов’язання частинами);
• належний строк (термін) виконання зобов’язання (стаття 530 ЦКУ);
• належне місце виконання зобов’язання (стаття 532 ЦКУ), а також щодо належного предмета.

Зобов’язання вважається виконаним належним чином відповідно до умов договору, якщо боржник виконав його таким чином та у спосіб, на які повинні були розраховувати обидві сторони.

Щодо повідомлення орендарем місцевої ради про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк

На цьому етапі важливо правильно розрахувати кінцевий строк для повідомлення орендодавця про бажання орендаря поновити договір оренди землі на новий термін. Відповідно до частини другої статті 33 Закону № 161-XIV (у редакції, чинній до внесення змін Законом України № 340-IX) орендар зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором,  але не пізніше ніж за  місяць до спливу строку договору оренди землі.

Необхідно пам’ятати, що умови договору мають перевагу перед нормами закону. Підтвердженням тому є положення:

• статті 526 ЦКУ, де передбачено, що зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору,
• статті 629 ЦКУ, де визначено, що договір є обов’язковим для виконання сторонами.

Отже, користуючись свободою договору, сторони мають можливість врегулювати строк повідомлення на власний розсуд, і у такому разі він має перевагу стосовно строку, зазначеного у статті 33 Закону № 161-XIV (постанова Верховного Суду від 03.02.2021 р. У справі № 915/1003/20).

Враховуючи зазначене, місцевій раді необхідно порівняти норми Закону № 161-XIV із умовами, зазначеними в договорі оренди землі, оскільки вони можуть відрізнятися. Застосуванню підлягає строк, визначений у договорі.

Водночас умови договору не можуть суперечити нормам законодавства. Тому:

якщо у договорі зазначено строк більше 30 днів для повідомлення орендодавця про намір поновлення договору	повідомити необхідно не пізніше, ніж у строк, визначений у договорі (наприклад, зазначено 90 днів — повідомити треба не пізніше, ніж за 90 днів до закінчення строку договору)
якщо в договорі вказано строк менше 30 днів для повідомлення орендодавця про намір поновлення договору	повідомити треба не пізніше, ніж у строк, визначений у Законі № 161-XIV (наприклад, зазначено 15 днів — повідомити треба не пізніше, ніж за 1 місяць до закінчення строку договору, тому що це мінімальний строк, передбачений Законом № 161-XIV)
якщо в договорі відсутня інформація щодо строку повідомлення орендодавця про намір поновлення договору	повідомити треба не пізніше, ніж за 1 місяць до закінчення строку договору

Під час визначення кінцевої дати закінчення строку дії договору оренди землі місцевій раді необхідно також врахувати період, коли діяла норма про “автоматичне” поновлення договорів оренди землі сільськогосподарського призначення, під яку потрапили договори, строк дії яких закінчився у період з 7 квітня по 18 листопада 2022 року.

Автоматичне поновлення цих договорів було передбачено  Законом України від 24.03.2022 р. № 2145-IX “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану”, який набрав чинності саме 7 квітня 2022 року.

Зазначеним Законом розділ X “Перехідні положення” ЗКУ доповнено, зокрема, пунктом 27, де передбачалося, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулювалися з урахуванням таких особливостей:

1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування;

б) приватної власності;

2) з дня набрання чинності Законом України від 19.10.2022 р. № 2698-IX “Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель”, тобто з 19 листопада 2022 р. “автоматичне” поновлення договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення скасоване.

Отже, договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що не містять умов про автоматичне поновлення і припинили свою дію у період з 7 квітня по 18 листопада 2022 р. включно, є автоматично поновленими на один рік.

Щодо додаткової угоди, проєкт якої повинен бути доданий до листа-повідомлення

У цьому контексті варто навести висновок постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 р. у справі № 903/1030/19, де зазначено, що, незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них.

А тепер декілька слів про певні права та обов’язки місцевої ради в загальному процесі поновлення  договору оренди землі відповідно до статті 33 Закону № 161-XIV (в редакції, що діяла до внесення до неї змін Законом № 340-IX).

Щодо права місцевої ради на зміну
істотних умов договору у разі поновлення договору оренди землі

Відповідно до частини четвертої статті 33 Закону № 161-XIV передбачено, що під час укладення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, місцева рада має право запропонувати орендареві у разі поновлення договору змінити його істотні умови, наприклад, розмір орендної плати, строк оренди тощо. При цьому важливим є те, що запропонувати ці зміни місцева рада може у місячний строк, передбачений частиною п’ятою статті 33 Закону № 161-XIV для розгляду надісланого орендарем листа-повідомлення про поновлення договору оренди.

У пункті 5.3 постанови Касаційного господарського суду Верховного Суду від 19.10.2021 р. № 921/66/19, зазначено, що згідно з частинами першою —п’ятою статті 33 Закону № 161-XIV у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Зазначене також можна  підтвердити висновком Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеним у пункті 5.2. постанови від 16.09.2019 р. № 908/2314/18, де зазначено, що відповідно до частин першої — п’ятої статті 33 Закону № 161-XIV умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору у разі їх зміни виключає поновлення договору оренди землі з підстав переважного права (частина четверта статті 33 Закону № 161-XIV).

Аналогічного правового висновку дійшли у постанові Касаційного господарського суду Верховного Суду  від 31.08.2021 р. У справі  № 917/605/20 (пункт 5.29) та постанові Касаційного господарського суду Верховного Суду від 18.05.2021 р. № 911/2656/19 (пункті 5.7).

Щодо обов’язку місцевої ради
у місячний строк розглянути пропозиції
про продовження дії договору

У випадку, якщо орендодавець дотримався алгоритму дій з поновлення договору оренди земельної ділянки, передбаченого Законом № 161-XIV, порушення місцевою радою місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) дає орендареві (який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди) підстави розраховувати на поновлення такого договору згідно з частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV.

Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення місцевої ради як орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі орендар може розглядати як мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше.

Але важливо зазначити, що таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, що передбачено статтею 33 Закону № 161-XIV і підтверджено судовою практикою (постанови Верховного Суду у складі судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 р. У справі № 920/739/17, від 18.03.2019 р. У справі № 908/1166/17, від 18.03.2019 р. У справі № 908/1163/17).

Щодо дій орендаря, якщо ним дотримано положення, передбачені у частинах другій — п’ятій статті 33 Закону України “Про оренду землі” (в редакції, що діяла до внесення до неї змін Законом № 340-IX), а місцева рада не приймає рішення щодо поновлення договору оренди землі

Належним й ефективним способом захисту порушеного права у випадку поновлення договору оренди землі у порядку, передбаченому статтею 33 Закону України “Про оренду землі”, є позов про визнання укладеною додаткової угоди з викладенням її змісту. Неналежним способом судового захисту є вимога про визнання договору оренди землі поновленим, оскільки вона за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і вона не може забезпечити захисту порушеного права орендаря відповідно до імперативного припису закону про обов’язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди. Такий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 р. У справі № 908/299/18 та Верховного Суду від 25.04.2019 р. У справі № 908/913/18, від 19.03.2019 р. У справі № 908/2484/17, від 12.01.2021 р. У справі № 920/352/19, від 09.06.2020 р. У справі № 912/1860/19.

Щодо підстав, які дають право орендарю на поновлення договору оренди землі за частиною шостою статті 33 Закону “Про оренду землі” (в редакції, що діяла до внесення до неї змін Законом № 340-IX)

Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону “Про оренду землі”, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов’язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди (постанови Великої палати Верховного Суду від 22.09.2020, справа № 313/350/16-ц та справа № 159/5756/18).

Джерело: Проєкт USAID “ГОВЕРЛА”