Як громаді оформити безхазяйне майно у комунальну власність: алгоритм дій

Непоодинокими є випадки, коли у територіальній громаді розташовано нерухоме майно, яке не має власника або власник якого невідомий. Відповідно до частини першої ст. 335 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) таке нерухоме майно є безхазяйною річчю. Непередання його у комунальну власність (як того вимагає законодавство) призводить до того, що органи місцевого самоврядування щонайменше не доотримують до місцевого бюджету потенційних надходжень у формі орендної плати за його використання чи коштів від його реалізації. Також безхазяйне майно може стати додатковим ресурсом для забезпечення житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов, тощо. Тому органам місцевого самоврядування варто більше уваги приділяти виявленню майна, яке може бути безхазяйним, та вчиняти всі необхідні дії щодо його передачі у комунальну власність, у тому числі звернення до суду з відповідною заявою. Порядок та особливості таких дій експерти Проєкту USAID “ГОВЕРЛА” розглянули у цій публікації.

Поняття безхазяйного майна

Відповідно до частини першої ст. 335 ЦК України безхазяйною є річ, яка не має власника або власник якої невідомий. Поняття “не має власника” та “власник невідомий” наведено у роз’ясненні Мін’юсту від 13.10.11 р. “Деякі аспекти набуття права власності на об’єкти безхазяйного нерухомого майна” (див. таб­лицю 1).

№ з/п	Безхазяйною є річ:	Роз'яснення Мін'юсту від 13.10.11 р. "Деякі аспекти набуття права власності на об'єкти безхазяйного нерухомого майна"
1	що не має власника	Поняття "не має власника" застосовується у випадку, якщо певна річ має статус нерухомого майна, права щодо якого виникли у його власника й були зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, однак з певних причин право власності у відповідної особи на зазначене майно припинилося. Тобто за фактичного існування об'єкта нерухомого майна його власник відсутній. Наприклад, згідно зі ст. 347 ЦК України особа може відмовитися від права власності на майно, заявивши про це або вчинивши інші дії, які свідчать про її відмову від права власності. У разі відмови від права власності на майно, права на яке підлягають державній реєстрації, право власності на нього припиняється з дати внесення за заявою власника відповідного запису до державного реєстру. З дати внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно таке майно не має власника, а отже, саме з цієї дати може вважатися безхазяйним.
2	власник якої невідомий	Поняття "власник невідомий" застосовується у випадку, якщо має місце фактичне існування об'єкта нерухомого майна за відсутності будь-якої документації щодо нього та інформації про його власника. Прикладом може слугувати ситуація, коли житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно збудовані чи будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або особою, яка не є власником або користувачем земельної ділянки, без належного дозволу чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил (самочинне будівництво) за умови, що право власності на такі самочинно збудовані об'єкти нерухомості не визнано судом за особою, яка здійснила самочинне будівництво, чи за власником (користувачем) земельної ділянки, й відомості про право власності на таке майно не внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно

Отже, відповідно до вищезазначеного роз’яснення безхазяйною є річ, що не має власника або власник якої невідомий, а між поняттям “не має власника” та “власник невідомий” спільним є те, що відсутня особа, яка б могла оспорити право власності на цю річ. 

Згідно зі ст. 179 ЦК України річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов’язки. Відповідно до ст. 181 ЦК України розрізняють рухомі та нерухомі речі. Зупинимося детальніше саме на характеристиці нерухомих речей, а саме, що вважається нерухомими речами та який спосіб набуття їх у власність територіальної громади (див. таблицю 2).

Нерухомі речі (нерухоме майно, нерухомість) (частина перша ст. 181 ЦК України)

Земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення

Спосіб набуття безхазяйної речі у власність територіальної громади (комунальну власність)

Безхазяйні нерухомі речі за заявою органу, уповноваженого управляти майном відповідної територіальної громади, можуть бути передані за рішенням суду у комунальну власність. (абзац другий частини другої ст. 335 ЦК України)

Виявлення та облік нерухомого майна, яке може бути безхазяйним¹

Законодавством не визначено, у який спосіб органи місцевого самоврядування виявляють, отримують та обліковують інформацію про нерухоме майно, що може бути безхазяйним. Це може здійснюватися, наприклад, шляхом отримання від жителів територіальної громади інформації про наявність будівель та споруд, що не використовуються. Також відповідна інформація може стати відома посадовим особам виконавчих органів, інших структурних підрозділів місцевої ради, комунальних підприємств, установ та організацій, старост під час виконання ними своїх повноважень. Така інформація, як правило, збирається та концентрується у виконавчих органах ради, до повноважень яких віднесено ці питання.

Варто зазначити, що стосовно виявленого майна, яке може бути визнане безхазяйним, за потреби, органом місцевого самоврядування ініціюється та здійснюється комісійне обстеження. З аналізу практики діяльності таких комісій в органах місцевого самоврядування його проводять:

1) постійно діючі комісії, створені відповідно до рішення сільської/селищної/міської ради;

2) постійно діючі комісії, створені відповідно до рішення виконавчого комітету сільської/селищної/міської ради;

3) тимчасові комісії, створені згідно з розпорядженням сільського/селищного/міського голови.

За результатами обстеження комісія складає акт за формою, розробленою і затвердженою відповідним органом місцевого самоврядування. В акті доцільно наводити детальний опис нерухомого майна, інформацію про його місцезнаходження, його фактичний стан, можливість використання за призначенням тощо. Проте законодавством не передбачено обов’язковість проведення такого обстеження.

Взяття безхазяйного нерухомого майна на облік

Відповідно до частини другої ст. 335 ЦК України та абзацу четвертого частини третьої ст. 3 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” безхазяйні нерухомі речі беруться на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою органу місцевого самоврядування, на території якого вони розміщені.

Відповідно до п. п. 1, 2 частини першої ст. 10 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” суб’єктом, до якого необхідно звернутися органу місцевого самоврядування з відповідною заявою, є державний реєстратор речових прав на нерухоме майно (зокрема, і до того, який є посадовою особою місцевого самоврядування цієї самої ради) або нотаріус.

Під час формування заяви про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна вносять відомості, зокрема, про:

1) ідентифікатор об’єкта в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва;

2) реєстраційний номер об’єкта нерухомого майна (у разі наявності відкритого розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно), зокрема, й відмова власника від права власності на таке майно або право власності припинено на підставі рішення суду;

3) адресу об’єкта нерухомого майна;

4) найменування органу місцевого самоврядування та його ідентифікаційний код згідно з ЄДРПОУ.

Взяття на облік безхазяйного нерухомого майна відбувається у день прийняття відповідної заяви. Датою та часом взяття на облік безхазяйн ого нерухомого майна вважаються дата та час реєстрації відповідної заяви.

Відповідно до частини другої ст. 335 ЦК України передбачено обов’язок органу місцевого самоврядування розмістити повідомлення про взяття безхазяйної нерухомої речі на облік у друкованих медіа. Згідно з п. 9 частини першої ст. 1 Закону України “Про медіа” друковане медіа — медіа, що здійснює поширення інформації у текстовій чи візуальній формі на друкованих носіях, однотипно оформлене, виходить у світ через певні проміжки часу упродовж року — у міру настання відповідного періоду або накопичення матеріалу.

Метою такого повідомлення є встановлення власника або іншої особи, яка має право вимагати повернення нерухомого майна або заявити про свої права на нього.

В оголошенні про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна рекомендуємо зазначити: дату взяття державним реєстратором безхазяйного нерухомого майна на облік та інформацію про намір місцевої ради подати до суду² заяву про передачу безхазяйного нерухомого майна у власність територіальної громади у разі відсутності щодо такого нерухомого майна відомостей про власників, спадкоємців чи правонаступників цього нерухомого майна та підтверджуючих документів про право власності чи правонаступництва щодо нього.

В оголошенні також зазначається:

• строк, протягом якого за наявності інформації щодо можливих власників (спадкоємців, правонаступників) чи безпосередніх власників (спадкоємців, правонаступників) безхазяйного нерухомого майна або наявності у власників правовстановлюючих документів на нього, відповідні особи можуть звертатися до відповідних посадових осіб виконавчого органу місцевого самоврядування;
• адреса відповідного органу місцевого самоврядування, до якого необхідно звернутися з наявною інформацією щодо власників, спадкоємців чи правонаступників цього нерухомого майна та підтверджуючих документів про право власності чи правонаступництва щодо нього, контактну особу та її номер телефону, електронна адреса.

Організація захисту прав та інтересів територіальної громади у судовому порядку

Категорія судових справ про передачу безхазяйної нерухомої речі у комунальну власність розглядається у порядку окремого провадження відповідно до п. 7 частини другої ст. 293 Цивільного процесуального кодексу України (далі — ЦПК України). Це пояснюється тим, що у цій категорії справ відсутній спір про право, що вирішується у порядку позовного провадження.

Згідно з частиною шостою ст. 294 ЦПК України за наявності такого спору суд залишає заяву про передачу безхазяйної нерухомої речі у власність територіальної громади без розгляду і роз’яснює заінтересованим особам, що вони мають право подати позов на загальних підставах.

Заявником у справах про передачу безхазяйної нерухомої речі у власність територіальної громади відповідно до частини другої ст. 355 ЦК України є орган, уповноважений управляти майном відповідної територіальної громади, тобто відповідна сільська, селищна, міська рада.

Заяву про передачу безхазяйної нерухомої речі у власність територіальної громади відповідно до ст. 329 ЦПК подають до суду за місцезнаходженням цієї речі після спливу одного року з дня взяття на облік безхазяйної нерухомої речі.

Зміст заяви повинен відповідати ст. 330 ЦПК України (див. табл. 3).

№ з/п	Відомості, що зазначаються у заяві про передачу безхазяйної нерухомої речі у власність територіальної громади	Приклад/обґрунтування
1	Інформація про безхазяйну нерухому річ, яку заявник просить передати у власність територіальної громади	Нерухоме майно — захисна споруда цивільного захисту (в технічному паспорті позначена під літерою "пд"), розташована у підвальному приміщенні адміністративної будівлі літ. А-2, загальною площею 62,7 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1, є протирадіаційним укриттям № 69992. Нерухоме майно, а саме: гідротехнічна споруда — гідровузол ставкової дамби № 1 із складовими частинами об`єкта нерухомого майна — гребля з ґрунту (№ 1 на плані), водопропускна споруда з металу та бетону (№ 2 на плані), адреса об`єкту нерухомого майна: АДРЕСА_1
2	Основні характеристики безхазяйної нерухомої речі	За зверненням селищної ради 03.12.2022 р. ФОП ІВАНКО І. І. було виготовлено технічний паспорт на зазначену будівлю станом на 29.11.2022 р. Згідно з технічним паспортом (інвентаризаційна справа № 564/2022, виконавець ФОП ІВАНКО І. І.) на території селищної ради за адресою: — вулиця Шевченка, 45, на земельній ділянці площею 80 кв. м розташований житловий будинок, загальна площа одноповерхового будинку (літ. А) становить 32,1 кв. м, житлова площа — 23,7 кв. м, у будинку 4 кімнати, загальна площа яких: кухні (№ 1) — 8,4 кв. м, кімнати (№ 2) — 10,1 кв. м, кімнати (№ 3) — 7,2 кв. м, кімнати (№ 4) — 6,4 кв. м
3	Посилання на документи про взяття безхазяйної нерухомої речі на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно	Згідно з витягом із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна 20.07.2022 р. було зареєстровано та взято на облік безхазяйне нерухоме майно (номер запису про взяття на облік 19825) нежитлову будівлю за АДРЕСА_1) та відкрито облікову справу на об'єкт нерухомого майна
4	Друковані медіа, в яких було зроблено оголошення про взяття відповідної безхазяйної нерухомої речі на облік	Про взяття безхазяйного нерухомого майна на облік було розміщено оголошення в районній газеті "Інформаційний вісник" № 10 від 13 жовтня 2023 року, а також на офіційному вебсайті селищної ради (посилання на публікацію), але з дня взяття на облік безхазяйної нерухомої речі, як протягом одного року, так і після його спливу, ні власник, ні інша особа не заявили свої вимоги стосовно неї

Відповідно до ст. 333 ЦПК України суд не визнає майно безхазяйним, а лише встановлює під час судового розгляду, що нерухома річ є безхазяйною. Тому для органу місцевого самоврядування важливим є вжиття всіх можливих заходів для підтвердження того факту, що нерухоме майно дійсно не має власника або його власник невідомий, до дати звернення до суду. Для цього необхідно отримати відповідну інформацію про зареєстровані права та їх обтяження щодо такого майна, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, або звернутися до відповідного бюро технічної інвентаризації із запитом про отримання інформації щодо майна, державна реєстрація речових прав та їх обтяжень на яке була зареєстрована до 1 січня 2013 року.

Суб’єктом права на безхазяйну нерухому річ є територіальна громада за місцезнаходженням такого нерухомого майна. Тому вимоги у заяві про передачу безхазяйної нерухомої речі у власність відповідної територіальної громади варто сформулювати так:

Згідно з рішенням суду безхазяйне нерухоме майно передається у комунальну власність сільської, селищної, міської територіальної громади в особі сільської, селищної, міської ради. Відповідно до п. 9 частини першої ст. 27 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” судове рішення стосовно набуття права власності на нерухоме майно, що набрало законної сили, є підставою для державної реєстрації таких прав.

З метою врегулювання питань виявлення майна, що може бути безхазяйним, та подальшого звернення до суду про передачу такого майна у комунальну власність, органи місцевого самоврядування можуть прийняти відповідний акт локального характеру. Таким актом може бути деталізовано, зокрема, порядок взаємодії виконавчих органів, інших структурних підрозділів, комунальних підприємств, установ та організацій місцевої ради з виявлення, обліку та передачі безхазяйного нерухомого майна у власність територіальної громади тощо, проєкт якого розроблено експертами Проєкту USAID “ГОВЕРЛА”. У ньому, зокрема, визначаються алгоритм такої взаємодії під час: І) виявлення, збору, перевірки та аналізу інформації про майно, що може бути безхазяйним; ІІ) ведення обліку такого майна; ІІІ) порядку досудового захисту прав та інтересів територіальної громади; ІV) державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, передані за рішенням суду у власність територіальної громади ,та інше. У додатку до цього акта запропоновано форму акта обстеження нерухомого майна, що може бути безхазяйним.

З питань підтримки органів місцевого самоврядування в унормуванні діяльності щодо безхазяйного майна, розташованого на території відповідної територіальної громади, можна звернутися до експертів Проєкту USAID “ГОВЕРЛА”, готові надати на електронну пошту: olena_hulenko@hoverla.com або vadym_tverdokhlib@HOVERLA.com

Джерело:
Проєкт USAID “ГОВЕРЛА”