Оцінити майно бізнесу допоможе сервіс від Фонду держмайна

Інтерв’ю з Головою Фонду державного майна України Віталієм Ковалем

Як працює безкоштовний сервіс оцінки нерухомості від ФДМУ?

В. К.: Завдяки Сервісу автоматичної оцінки об’єктів нерухомості українці можуть самостійно,  швидко та абсолютно безкоштовно визначити вартість своєї нерухомості на сайті evaluation.spfu.gov.ua. А також отримати довідку про оціночну вартість майна (е-Довідку). 

ФДМУ розробив детальні інструкції з користування сервісом автоматичної оцінки, які доступні на сайті Фонду. Для авторизації на сайті сервісу користувачі можуть використати файлові або апаратні ключі, а також ID.gov.ua.

Визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості здійснюється автоматично на підставі даних про об’єкт нерухомості, внесених до Єдиної бази будь-якою особою за допомогою мережі Інтернет. 

Всі сформовані користувачем довідки в PDF-форматі зберігаються в його кабінеті. Автоматично кожній довідці присвоюється унікальний реєстраційний номер, який може бути використаний для здійснення правочину не пізніше 30 днів від дати формування довідки.

Автоматизована оцінка майна, її переваги та недоліки. Чому у певних випадках така оцінка видає некоректні значення (завищена або занижена вартість). Що робити у такому разі?

В. К.: Почнемо з переваг. Технічні можливості Сервісу дозволяють безкоштовно визначити вартість 18 типів нерухомого майна під час  здійснення операцій купівлі-продажу. 

В е-Довідках відображається оціночна вартість об’єкта нерухомості. Вона  визначається автоматично Єдиною базою та безпосередньо залежить від якості, повноти та релевантності інформаційних джерел, які становлять інформаційну основу для її визначення.

Щодо особливостей Сервісу. Оціночна вартість нерухомого майна визначається шляхом усереднення зіставних показників подібного майна в районі розташування. Отже, індивідуальні особливості оцінюваного нерухомого майна не враховуються.

Якщо особа не погоджується з результатами автоматичного визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, вона має право звернутися до суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) з метою визначення ринкової вартості такого об’єкта з відповідним урахуванням всіх індивідуальних характеристик.

Яка інформація або дані використовуються для автоматизованого розрахунку вартості нерухомості?

В. К.: Інформаційна основа, на підставі якої формується автоматичне визначення оціночної вартості об’єктів нерухомості, чітко регламентована Податковим кодексом України (п. 172.3) та Порядком ведення єдиної бази даних звітів про оцінку, затвердженим наказом ФДМУ перенести 17.05.18 р. № 658 (далі — Порядок). Зокрема, для визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості Сервісом є:

• інформаційні джерела з відкритим доступом;
• дані про ціни, зазначені в договорах купівлі-продажу об’єктів нерухомості, внесені нотаріусами до Єдиної бази;
• дані про ринкову вартість об’єктів нерухомості, внесені до Єдиної бази на підставі звітів про оцінку.

Які нові виклики виникли у роботі Єдиної бази, зокрема щодо автоматичного визначення вартості нерухомості, у зв’язку з війною? Чи має ФДМУ спроможності для їх врахування?

В. К.: З початку повномасштабної військової російської агресії є очевидним суттєве зниження активності на ринку нерухомості. Тому на сьогодні існує об’єктивна проблема з кількістю об’єктів порівняння, необхідних для коректного формування оціночної вартості. Також інформаційні джерела з відкритим доступом поки містять високий відсоток “довоєнних” показників вартості об’єктів нерухомості, що, відповідно, впливає на визначений показник оціночної вартості. Отже, через неактивний ринок нерухомості дійсно досить висока ймовірність отримати показник оціночної вартості, який не відповідає ринковим реаліям.

Порядком визначено, що для об’єктів нерухомості, які розміщені на тимчасово окупованих територіях, формування е-Довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості не здійснюється. Відповідно, у разі здійснення правочину нотаріусу подають звіт про оцінку майна, щодо якого проведено процедуру рецензування.

На жаль, оновлення програмного забезпечення Єдиної бази не відбувалося з 2021 р. Водночас ФДМУ вже напрацював загальні вимоги для модернізації Єдиної бази, зокрема, коригування технічного завдання з урахуванням сьогоденних реалій.

08.03.2024 р. Кабінет Міністрів України прийняв постанову № 272 “Про внесення змін до Методики оцінки майна”. Кого ця Методика стосується?

В. К.: Постанова приводить Методику оцінки майна у відповідність до вимог Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо підвищення ефективності використання земель сільськогосподарського призначення державної власності”
від 27.07.2023 р. № 3272-IX.

Сфера застосування  Методики розширена. Зокрема, вона стосується правовідносин, пов’язаних із проведенням оцінки майна державних, комунальних підприємств, що вноситься до статутного капіталу господарського товариства під час їх реорганізації, шляхом перетворення в господарські товариства.

Також згідно зі змінами до Методики встановлюється порядок оцінки майна з урахуванням обмеження щодо внесення земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності до статутного капіталу господарського товариства, утвореного шляхом перетворення державного підприємства.

Ексклюзивне інтерв’ю Віталія Коваля — Голови Фонду державного
майна України головному редактору газети “Все про бухгалтерський облік” Зої Слободянюк